高校物业管理服务规范

篇一：中小学学校物业管理模式与服务规范

中小学学校物业管理模式与服务规范

一、总体构想与管理模式

1、 高标准、严要求、优质低廉、科学管理、谋发展。

2、 服务理念：以人为本，坚持一切从客户需求出发，真诚地对待每一个抱怨，守信地

兑现每一个承诺，想于客户未想之前，做于客户想做之前，使辖区水更清、地更绿、楼更净。把“属于人的还给人”。

3、 管理模式：校园后勤物业管理的管家。

4、 质量控制ISO9001质量管理体系，ISO14001环境管理体系。

二、物业管理的服务内容与范围

中小学物业管理服务涉及的基本要求，通用服务、教辅服务、监督与投诉的要求，在物业实践中，物业服务与业主（或物业使用人）可根据实际情况，参照本标准选择服务内容。

三、基本要求

1、服务机构

物业服务企业应根据具体情况和合同约定，设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求：

——物业服务企业应具有符合建设部《物业服务企业资质管理办法》的资质；

——设置相应的服务场所，在办公楼、教学楼、学生公寓等重要场所内设立值班室； ——各类值班室布置规范、张贴“服务指南”，资料本、登记本齐全，配备满足服务需

要的设备设施；

——设置服务窗口或公开服务电话，应提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务； ——采用信息化手段进行管理。

2、人员

物业服务机构人员应符合如下要求：

——具有良好的职业道德、身体健康；

——管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业从业人员资格证书或岗位

证书；

——进驻物业服务点之后，针对实际情况物业服务企业应对所有上岗人员进行岗前培

训，合格后上岗；

——统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁，服务主动热情，窗口服务人员宜使用普

通话；

——办公楼、教学楼、学生公寓值班室等区域内服务人员应熟悉并掌握职责管辖范围内

人员、物品情况，如实做好登记。

3、规章制度

物业服务企业应完善各项管理制度，主要包括：

——物业服务方案；

——各岗位职责、工作流程及服务标准；

——内部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等。

4、 财务管理

应建立财务管理制度，并符合以下要求：

——物业服务费和其它费用收支应符合《物业管理企业财务管理规定》等相关法规要求； ——合同约定收费项目，应按合同要求执行；

——为业主提供的延伸服务应按双方约定收费并单独结算；

——实行酬金制物业收费方式的物业服务企业每一年至少公开物业服务费用收支情况

一次。

5、档案

有较完善的物业服务档案，至少应包括：

——技术档案，包括物业竣工验收档案、物业权属资料、物业承接查验资料等；

——日常档案，包括物业使用人资料、物业租赁档案、装修管理资料、应急事件处理档

案、安全管理档案等。

四、房屋维修与保养服务

1、应提供24小时报修电话，登记报修记录。

2、对教学楼、办公楼、学生公寓楼等建筑物进行日常维修养护。

3、急修30分钟内到达现场，并制定维修方案，及时维修，记录规范齐全。

4、制定房屋及其附属设施的年度大、中型维修计划和日常维护保养计划，经校方同意后，组织实施。

1.1 保持房屋及附属设施正常使用功能，延长房屋使用寿命，其状态应满足以下要求： ——屋顶无积水、无渗漏；

——外墙装饰层无空鼓、无裂缝、无风化、无脱落；

——阳台、雨罩、梁等结构构件保护层无开裂；

——烟道及垃圾检查井定期进行清挖，确保管道畅通。

五、设施设备运维与保养服务

（一）、综合管理

1、制定设施设备维修保养计划，重点设备（变压器、锅炉、水泵、冷暖设备等）应建立维修保养档案。

2、设置24小时报修电话，报修记录规范，配备专业人员，对学校电气、弱电、给排水、暖通、升降设备、空调、锅炉等公共设施设备进行维修、保养。

3、及时更新全校电力、供暖、供水、雨污水、通讯等地下管网图，确保学校正常工作和教学秩序。

（二）、供配电设备

1、按要求对供配电设备进行周期检查、保养，并登记记录结果。

2、供配电设备发生异常或故障应及时报告，做好记录，并协同排除异常或故障。

3、定期检查维护应急供电系统，确保正常工作状态。

（三）、给排水系统

1、按照规范定期对给排水系统进行维护、润滑。

2、每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏。

3、定期对污水处理系统全面维护保养,作业人员应有相应的职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达到GB 8978的要求。

4、中水按规程生产运行，同时做好运行记录；中水水质达到有关标准要求；工作人员要有防护装置；中水管道和设施设备要有明显标识。

5、用户末端的水压及流量满足使用要求。

6、每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆。

7、高层供水设备定期保养，确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质应符合GB 5749的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB 17051执行。

8、定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。

9、如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知校方，供水恢复后检查阀门及水龙头的关闭情况。

（四）、供暖系统

1、市政集中供暖及自行供暖的根据实际情况协助学校做好维护工作。

2、保证供暖锅炉房、每年应对供暖锅炉、热交换器、水泵、电机、阀门、控制设备、供热管网进行检修，重要设备应建立检修档案。

3、供暖期间锅炉房、交换站应做到24小时值守；供暖管网应每两天检查一次并保有记录，减少管网跑水，日补水率每万平方米应少于1吨。

4、在每个交换站所供区域建立不少于5个观察点（或每万平方米不少于一个监测点），每天统计，室内温度达标率在97%以上。

（五）、避雷装置

1、公寓楼、教学楼、机房等重要部位防静电地板的接地可靠，对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。

2、每月一次对变、配电室的设备的接地带进行检查；每季度对以上重要部位的配电柜及设备接地进行检查。

3、保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。

4、所有避雷设施完好，接地电阻应不大于4Ω，弱电设备接地电阻应不大于1Ω。

（六）、消防设施

1、疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，严禁占用防火间距。

2、室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全，使用正常。

3、室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。

4、灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期维修、检测；

5、消防器材应设明显标识，不应随意挪用。

6、消防水池等消防储水设施水量达到规定水位，冬季应有防冻措施。

7、自动消防设施运行正常；发生火灾时，设施应能及时联动，启停均在消防控制室有信号反馈。

（七）、教学用课桌椅维修

1、制定课桌椅的维修制度，与校方沟通明确即时修理和学年大修计划。

2、课桌椅的维修应在非教学时间。

3、不能现场维修的，维修期间提供备用桌椅。

六、公共秩序维护

（一）、安全防范

1、根据学校特点，制定安全防范措施，制定安全管理应急预案。

2、处理学校内各种突发事件，必要时疏散人员，及时汇报并做好记录。

3、监督学校内装修和建设项目的施工，装修人员出入和装修物料工具的出入登记。

4、在施工现场及危及人身安全区域设立明显标志，禁止学生进入现场。

5、协助学校维护入、放学的秩序，不得将学生交与无关人员。

6、定期开展自我培训，熟悉安全防范规程。

7、建立和公安及相关部门的联动机制，对学校周围的环境进行排查。

8、实行24小时专人值班和巡查，完善信息通报制度，确保信息畅通。巡查工作主要包括：

——巡查通道、公共场所等区域，做好防火防盗安全防范工作；

——检查各种设备是否完好，协助记录维修事项，如照明、漏水、漏气等；

——查看停车场情况，防止车辆盗窃、丢失现象。

（二）、门岗服务

1、实行立岗服务，立岗姿势端正，热情回答询问。

2、应做好人员出入管理工作，凭有效证件，如学生证、工作证，进出校园，无关人员禁止进入。

3、应确保学校出入口道路畅通。

4、对装修施工人员登记办卡，做到一人一卡。

5、监督物品进出学校，阻止易燃、易爆、剧毒等危险物品进入学校，按照物品放行工作程序做好辖区物品放行事宜。

6、引导机动车、非机动车有序停放，对外来机动车辆实行管制或临时出入卡制度，并做好记录。

七、消防安全管理

1、物业服务企业应与校方协议约定各自消防管理职责。

2、制定消防安全管理制度，确定消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材、消防设施。

3、按规定进行防火巡查、防火检查，寄宿制学校应进行每日夜间防火巡查，且不应少于两次，学生宿舍严禁使用明火照明、取暖。

4、每季度至少进行一次防火检查；巡查、检查时应填写记录，由检查人及其主管人员签字。

5、制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每学期组织师生至少举行一次消防应急疏散演练。

6、开展多种形式的消防安全宣传和培训。应组织学生进行消防知识普及和启蒙教育，每学期对新生进行消防教育宣传。

7、组织学校老师、工作人员至少进行一次集中消防培训，教育有关人员具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力、消防宣传教育培训的能力。

8、家组织学生参观当地消防站、消防博物馆，参加消防夏令营等活动。

9、消防控制室实行24小时值班，每班不少于两人，自动消防系统操作人员应取得国家认可职业资格证书、持证上岗。

10、由物业企业承担自动消防设施管理责任的，物业企业应委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行维保，每年至少进行一次全面联动检测，每月进行一次专项检查，检测、检查应有记录。

11、物业服务企业应建立消防档案，统一保管、备查。

八、应急服务

1、物业服务企业协助学校建立突发事件应急处理机制，控制、减轻和消除突发事件引起的危害。

2、物业服务企业应对服务人员进行应急预案培训，定期组织预案演练；维持学校安全和正常的教育教学秩序，有效应对突发事件。

3、突发事件主要包括：

——人员踩踏事故；

——突发传染病；

——食物中毒；

——盗窃、斗殴等；

——水浸；

——高处坠落

——燃气泄漏；

——停电、停水；

——触电；

——火灾、爆炸；

——机动车辆伤害；

——设备设施故障；；

——机械伤害；

——自然灾害异常情况等。

篇二：某大学物业管理服务细则

某大学物业管理服务细则

为规范我校物业管理活动，提高物业服务质量，创造和保持整洁、安全、舒适的教学和生活环境，特制定本服务细则。

一、行政办公楼、教学（实验）楼物业管理

（一）物业管理服务内容

1．房屋共用部位、共用设备的使用管理和维修；

2．物业管理区域内设备设施的使用管理和维修；

3．电梯、供水、排水、强电、弱电等设备设施的运行服务；

4．大楼及周边环境的保洁、保安服务及绿化管理；

5．物业维修费用的帐务管理；

6．物业档案资料的建立与保管；

7．经双方协商的其他服务项目。

（二）物业管理服务的质量标准

1．综合管理服务

?大楼设置物管办，制定并落实物业管理规章制度；

?物业管理办公场所整洁有序，配置办公家具、电话等办公设施及办公用品； ?管理人员统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范；

?物管办每日工作时间有管理员接待业务，并提供服务；

?日常管理与服务：

①24小时值班受理使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）； ②设置大楼管理信箱及投诉电话，接受服务质量、服务态度等问题的投诉。对使用人的投诉在24小时内答复处理；

③制定房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时制止或报告；

④建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰；

⑤建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、使用人资料档案、维修档案、日常管理档案等）；

⑥制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施；

⑦制定管理处内部管理制度和考核制度，可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等

多种形式与使用人进行沟通；每年对使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改；

⑧服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准；

⑨综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准；

⑩对违反校园管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理；有条件的，可运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。

2．清洁卫生服务

?楼内公共区域

①地面和墙面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。 ②楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

③消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。 ④天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。

⑤门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。

⑥天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。

⑦垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

⑧电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。

?楼外公共区域

①道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫二次，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

②公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。

③水景：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

④垃圾厢房：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。

⑤果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

⑥消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。大楼内外“除四害”要达到南昌市爱卫会的要求。

3．秩序维持服务

?人员要求

①专职保安人员（40岁以下），身体健康，工作认真负责。

②能处理和应对辖区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。 ③上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

④配备对讲装

置和其他必备的安全护卫器械。

?门岗

①主出入口24小时值班看守，边门定时开放。

②外来人员进入辖区，通过对讲系统联系辖区人员，决定是否放行。

③对进出辖区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

?巡逻岗

①白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。

②在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，并及时报告相关管理部门。 ?技防设施和救助（监控岗）

①辖区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

②监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

?车辆管理

①地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。 ②及时处理车辆停放不规范的现象。

③收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

4．共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务

?共用部位

①房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关使用人。

②门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

③楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

④管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时报修。

⑤围墙：每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

⑥道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复， 保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

⑦休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

⑧安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。 ?供水系统

①每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保证供水水质符合国家生活用水标准。 ②高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

③水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

?排水系统

①每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，确保无故障运行。

②每年二次对污水处理系统全面维护保养。

③控制柜电气性能完好，运作正常。

?照明

①电灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路

篇三：学校物业服务标准

学校物业服务标准

1 范围

本标准规定了学校物业管理服务中安全管理、消防管理、保洁服务、绿化养护、装修管理、设施设备维护管理、建筑物物业巡检及专项服务等的服务内容及质量要求。

2 规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB/T 20647.9-2006 社区服务指南 第9部分：物业服务 SZDB/Z 42-2011 物业服务通用规范

3 术语和定义

下列术语和定义适用于本标准。

3.1

中耕除草

传统的除草方法，通过人工中耕和机械中耕可及时防除杂草。

3.2

专项服务

学校专项服务包含运动会、家长会、公开课、重大会议、同行学习交流等各种大型活动的服务。

4 安全管理

4.1 学校安全管理要求

a) 24小时值班制度；

b) 反应急时，服从命令，统一指挥，分工协作；

c) 保护学生的人身安全，维护教育教学秩序，预防和处理学校安全事故；

d) 通过控制管理，做到细意尽心，确保服务过程井然有序、文明服务、礼貌待人，防止违反规章的行为出现和各类治安案件的发生，保证校园的安全。

4.2 学校门岗管理

4.2.1 学校门岗服务的内容

学校门岗管理服务包含但不限于以下内容：

a) 来访服务；

b) 来电服务

c) 进出车辆指挥、疏导服务；

d) 信函、报刊收发；

e) 突发事件处置及上报；

f) 问题的反馈、跟踪。

4.2.2 学校门岗管理的质量要求

学校门岗管理服务不低于以下质量要求：

a) 24小时值守；

b) 出入口秩序正常通行、畅通；

c) 对所有进出人员、车辆进行登记；

d) 有毒、有害、易燃易暴等危险品禁止入内；

e) 信函报刊收发及时；

f) 突发事件反应快速、处理及时、有效；

g) 安全责任事故保持全年0发生率。

h) 业主、非业主提出问题，耐心解答，及时反馈。

4.3 巡逻管理

4.3.1 巡逻管理服务的内容

巡逻服务内容包括但不仅限于以下内容：

a) 上学、放学时间段协助交通秩序维护和预防冶安事件发生； b) 责任区巡查，做好相关记录；

c) 处理区域内各类突发事件。

4.3.1.1 巡逻管理服务的质量要求

巡逻服务应不低于以下质量要求：

a) 不留“死角”、“偏角”；

b) 发现安全隐患，进行登记，并上报；

c) 发现学生打闹现象或其他危险行为，应及时劝阻并维护好现场，同时报告校方领导和政府相关部门；

d) 发现学生逃课或违纪等情况，要及时纠正，做好记录，并根据情况及时上报；

e) 每天1次对安防设施设备的检查，如有异常情况，进行登记并上报；

f) 安全责任事故保持全年0发生率。

5 消防管理

5.1 消防系统维护管理的内容

消防系统维护管理服务包含但不仅限于以下内容：

a) 24小时值班监控消防系统运行情况；

b) 巡检、测试消防自动报警控制系统，消防应急广播、电话系统，自动喷水灭火系统（气体），消火栓系统，防、排烟系统，应急照明和疏散指示系统；

c) 故障维修、更换失灵配件及材料；

d) 突发事件处理。

5.2 消防系统维护管理服务的质量要求

消防系统维护管理服务不低于下质量要求：

a) 消防自动报警系统信息及故障处理及时；

b) 消防系统运行稳定、可靠；

c) 消防系统月度检测、保养及年度评估记录完好； d) 故障维修及时；

e) 突发事件响应快速，处理及时。

6 保洁服务

6.1 基本要求

a) 统一着装，仪表整洁，精神饱满，举止大方得体； b) 服从领导，互相团结，互相帮助；

a) 遵纪守法，敬业爱岗，遵守企业的各项规章制度； b) 保持校园干净整洁、有序，不留死角；

c) 正确使用保洁工具和用品，履行节约、妥善保管； d) 对辖区内违反清洁管理规定的行为进行劝阻、纠正； e) 校园室内外清洁、保洁、清运工作。

6.2 保洁内容

6.2.1 室内保洁

6.2.1.1 室内保洁的内容

室内保洁服务包含但不仅限于以下内容

a) 办公室、功能科室保洁服务；

b) 文件、报纸及办公用品的整理；

c) 外墙玻璃保洁；